Leitfaden

Was Facility Management in München kostet

Die vier Faktoren hinter dem Preis, realistische Größenordnungen und die drei Merkmale, an denen man ein zu günstiges Angebot erkennt.

Stand: August 2026 · KKP Facility, München

Auf die Frage nach dem Preis antworten die meisten Anbieter mit „individuell“. Das stimmt sogar – hilft aber niemandem, der einschätzen will, ob ein vorliegendes Angebot plausibel ist. Deshalb hier, woraus sich der Preis tatsächlich zusammensetzt.

Die vier Faktoren

1. Fläche und Einheitenzahl

Reinigung wird über Fläche kalkuliert, Objektbetreuung eher über Einheiten und Turnus. Bei Anlagen mit viel Außenfläche ist die Fläche der bestimmende Faktor – eine Pauschale nach Wohneinheiten führt dort regelmäßig dazu, dass später nachverhandelt wird.

2. Turnus

Der größte Hebel überhaupt. Treppenhausreinigung zweimal statt einmal wöchentlich verdoppelt die Position nahezu. Bevor man am Stundensatz feilscht, lohnt die Frage, ob der Turnus zur tatsächlichen Nutzung passt.

3. Anlagenbestand

Ein Objekt mit Aufzug, Tiefgaragentor, RWA und Sicherheitsbeleuchtung erzeugt Prüf- und Koordinationsaufwand, den ein Altbau ohne Technik nicht hat. Dieser Aufwand gehört getrennt ausgewiesen, sonst verschwindet er in einer Pauschale.

4. Erreichbarkeit

Anfahrt, Parksituation und Zugänglichkeit schlagen stärker durch, als man denkt. Ein Hinterhof ohne Zufahrt bedeutet, dass alles getragen wird. Deshalb kalkulieren wir nach Begehung und nicht nach Adresse.

Größenordnungen zur Orientierung

Marktbeobachtung für München, kein Angebot – die Spannen sind bewusst weit, weil die Faktoren oben stark streuen:

• Unterhaltsreinigung Gewerbe: häufig ab etwa 0,50 € pro m² und Monat, je nach Turnus und Nutzung deutlich mehr
• Treppenhausreinigung Wohnanlage: meist im niedrigen zweistelligen Eurobereich je Wohneinheit und Monat
• Objektbetreuung / Hausmeister: abhängig von Turnus und Einheitenzahl, meist ebenfalls je Einheit und Monat kalkuliert
• Winterdienst: als Saisonpauschale für November bis April, bestimmt durch Räumstrecke und Fläche
• E-Check ortsveränderlicher Geräte: pro Gerät, mit deutlichem Mengenrabatt ab größeren Stückzahlen

Woran man ein zu billiges Angebot erkennt

Ein auffällig günstiges Angebot ist selten ein Schnäppchen, sondern meist eines von drei Dingen:

• Der Turnus ist niedriger als besprochen. Steht im Leistungsverzeichnis „bei Bedarf“ statt einer festen Frequenz, ist das keine Zusage.
• Leistungen sind pauschal formuliert. „Pflege der Außenanlagen“ kann alles oder fast nichts heißen. Konkrete Verzeichnisse nennen Flächen, Frequenzen und Maßnahmen.
• Material und Anfahrt fehlen. Tauchen sie später als Zusatzposition auf, liegt der Endpreis oft über dem des zunächst teureren Angebots.

Wie man Angebote vergleichbar macht

Der einfachste Weg: Fordern Sie von allen Anbietern dieselbe Struktur an – getrennte Positionen je Modul, jeweils mit Turnus, Fläche beziehungsweise Einheitenzahl und Monatspreis. Sobald die Positionen einzeln stehen, sieht man sofort, wo die Unterschiede herkommen. Bei einer Gesamtpauschale sieht man gar nichts.

Achten Sie zusätzlich darauf, welche Positionen umlagefähig sind. Instandhaltung ist es in der Regel nicht, laufende Betriebskosten schon – wenn beides in einer Summe steht, wird die Zuordnung in der Nebenkostenabrechnung zum Problem.